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Aufwendungen für Modernisierungen: Sofortabzug oder nur Abschreibung?

Übliche Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen sind im Rahmen der Vermietung und Verpachtung
grundsätzlich sofort als Werbungskosten abzugsfähig. Führen Maßnahmen aber zu einem wesentlich verbesserten
Gebrauchswert des Hauses, handelt es sich um Herstellungskosten. Die negative Folge: Die Aufwendungen können nur über die Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt als Abschreibungen geltend gemacht werden. In einem aktuellen Urteil betont das Finanzgericht Köln, dass bei dem Vergleich des ursprünglichen Zustands mit dem neuen Zustand auf den Zeitpunkt des Erwerbs des Gebäudes und nicht auf das Baujahr abzustellen ist.

Bei dem Vergleich ist zunächst zu ermitteln, welchem Standard die Kernbereiche (Heizung, Sanitär, Elektro und
Fenster) des Hauses im ursprünglichen Zustand entsprachen. Bei der vorzunehmenden Eingruppierung wird
zwischen sehr einfach, mittel und sehr anspruchsvoll unterschieden.

Führen die Baumaßnahmen bei mindestens drei der vier zentralen Ausstattungsmerkmale zu einem      Standardsprung, handelt es sich grundsätzlich um Herstellungskosten.

Beispiel

Bei Kastenfenstern aus Holz, Fensterbänken (innen) aus Holz, Fensterbänken (außen) aus Kunststein und          fehlender Isolierung handelt es sich im Streitjahr 2002 um einfachsten Standard. Erfolgt der Einbau von Kunststofffenstern mit ISO-Verglasung, führt dies zu einem Standardsprung.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Seit 2004 gehören zu den Herstellungskosten eines Gebäudes auch Aufwendungen für Instandsetzungs- und
Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung des Gebäudes durchgeführt
werden, wenn die Aufwendungen – ohne Umsatzsteuer – 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen.

Hinweis: Diese gesetzliche Regelung ist erst auf solche Baumaßnahmen anzuwenden, mit denen nach 2003
begonnen wird (FG Köln, Urteil vom 26.1.2012, Az. 10 K 235/10).

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