Nicht selten werden Objekte erworben, die bereits vermietet sind. Der Erwerber tritt dann in das Mietverhältnis des Veräußerers ein. In diesen Fällen wird die Einkünfteerzielungsabsicht des Veräußerers aber nicht dem Erwerber zugerechnet, sie ist vielmehr anhand des Mietvertrags sowie des Verhaltens des Erwerbers festzustellen, so der Bundesfinanzhof in einer aktuellen Entscheidung.
Der entschiedene Fall
Im Streitfall erwarben Eheleute von der Großmutter der Ehefrau ein vermietetes Wohnhaus. Der Mietvertrag war wegen einer Eigenbedarfsklausel (galt für die Töchter und die Enkelkinder) auf fünf Jahre befristet. Ab dem Eigentumserwerb betrug die Mietzeit noch drei Jahre und vier Monate. Bereits vor Ablauf der Frist zogen die
Eheleute in das von den Mietern bereits geräumte Haus ein. Die während der Fremdvermietung erzielten Werbungskostenüberschüsse der Eheleute ließ der Bundesfinanzhof mangels Einkünfteerzielungsabsicht nicht zum Abzug zu. Dabei kam insbesondere der Selbstnutzungsklausel eine erhebliche Indizwirkung zu.
Zum Hintergrund
Unter der Einkünfteerzielungsabsicht ist das Streben nach einem Totalüberschuss innerhalb der voraussichtlichen Nutzungsdauer des Objekts zu verstehen, d.h. es müssen im Gesamtergebnis positive Einkünfte erwirtschaftet werden. Handelt der Steuerpflichtige mit Einkünfteerzielungsabsicht, kann er die entsprechenden Werbungskosten steuermindernd geltend machen.
Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs ist dabei u.a. Folgendes zu beachten:
– Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich und typisierend – wenn keine besonderen Umstände dagegen sprechen – davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, letztlich einen Einnahmenüberschuss zu erwirtschaften.
– Ein gegen den Entschluss, auf Dauer zu vermieten, sprechendes Indiz liegt aber vor, wenn der Steuerpflichtige ein bebautes Grundstück innerhalb eines enge zeitlichen Zusammenhangs – von in der Regel bis zu fünf Jahren – seit der Anschaffung oder Herstellung wieder veräußert. Einer derartigen Veräußerung ist eine von Beginn an beabsichtigte Eigennutzung im Anschluss an eine kurzfristige Vermietung gleichzustellen (BFH-Urteil vom 22.1.2013, Az. IX R 13/12).