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Einkünfteerzielungsabsicht: Ist es eine Wohnung oder eine Gewerbeimmobilie?

| Bei der Vermietung eines Appartements im Rahmen einer Hotelanlage handelt es sich um die Vermietung einer Wohnung und nicht um eine Gewerbeimmobilie. Der Vorteil dieser Entscheidung des Finanzgerichts Hessen: Länger andauernde Vermietungsverluste sind grundsätzlich ohne eine Überschussprognose anzuerkennen. | Hintergrund Bei der Vermietung von Wohnungen ist grundsätzlich zugunsten der Steuerpflichtigen zu unterstellen, dass sie beabsichtigen, einen…

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Dauerhafte Vermietungsabsicht auch bei Mietverträgen mit Eigenbedarfsklausel möglich

| Eine dauerhafte Vermietungsabsicht kann auch dann vorliegen, wenn sich der Vermieter eine Kündigung wegen Eigenbedarfs vorbehält, um das Mietobjekt einem Angehörigen zu überlassen. Dies gilt zumindest dann, wenn davon auszugehen ist, dass diese Überlassung entgeltlich erfolgen soll. | Sachverhalt Im Streitfall enthielt der Mietvertrag folgende Vereinbarung: Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit und endet mit Ablauf…

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Anschaffungsnahe Herstellungskosten auch bei ungeplanter Renovierung

| Wenn eine Mietwohnung nach dem plötzlichen Tod des Mieters unerwartet saniert werden muss, um eine Neuvermietung überhaupt erst zu ermöglichen, sind diese Aufwendungen dennoch in die schädliche 15 %-Grenze zur Überprüfung anschaffungsnaher Herstellungskosten einzubeziehen. Dies hat der Bundesfinanzhof entschieden und sich damit von einer Entscheidung aus 2017 abgegrenzt. | Hintergrund Anschaffungsnahe Herstellungskosten liegen vor, wenn innerhalb…

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Ermittlung der ortsüblichen Marktmiete bei Überlassung möblierter Wohnungen

| Bei der verbilligten Vermietung an Angehörige können Werbungskosten dennoch in voller Höhe steuermindernd geltend gemacht werden, wenn die Miete mindestens 66 % des ortsüblichen Niveaus beträgt. Liegt die Miete darunter, sind die Kosten aufzuteilen. Bei der Vermietung möblierter Wohnungen ist ein Zuschlag für die Möblierung zu berücksichtigen, wenn er sich aus einem örtlichen Mietspiegel oder…

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Baukostenzuschuss für öffentliche Mischwasserleitung keine steuerbegünstigte Handwerkerleistung

Wird bei der Neuverlegung einer öffentlichen Mischwasserleitung als Teil des öffentlichen Sammelnetzes ein Baukostenzuschuss erhoben, ist dieser nicht als Handwerkerleistung begünstigt. Dies hat der Bundesfinanzhof entschieden. | Sachverhalt Ein Ehegatten-Grundstück wurde an die öffentliche Kläranlage angeschlossen. Für die Herstellung der erforderlichen Mischwasserleitung als Teil des öffentlichen Sammelnetzes erhob der Abwasserzweckverband einen Baukostenzuschuss. Den darin enthaltenen (geschätzten)…

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Darlehenszuordnung: Schuldzinsenabzug bei Kauf eines gemischt genutzten Grundstücks

| Wer ein gemischt genutztes Grundstück erwirbt und es versäumt, die aufgenommenen Kredite allein dem fremdvermieteten Bereich zuzuordnen, kann diesen Fehler nachträglich nicht mehr ausbügeln. Im Streitfall hatten die Steuerpflichtigen die ursprünglichen Darlehensverträge rückwirkend widerrufen und neue Darlehen aufgenommen, um für die Zukunft eine vollständige Zuordnung beim vermieteten Teil zu erreichen. Dem hat das Finanzgericht Köln…

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Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung für bebaute Grundstücke aktualisiert

| Wird beim Kauf einer Mietimmobilie ein Gesamtkaufpreis festgelegt, ist zu beachten, dass der Kaufpreis nach dem Verhältnis der Verkehrswerte oder Teilwerte auf den Grund und Boden einerseits sowie das Gebäude andererseits aufzuteilen ist. Denn abschreibungsfähig ist nur das Gebäude. Jüngst hat die Finanzverwaltung ihre Arbeitshilfe zur Aufteilung eines Gesamtkaufpreises für ein bebautes Grundstück aktualisiert (Stand…

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Überschusserzielungsabsicht bei Nutzung einer Immobilie als Ferienwohnung

Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich typisierend davon auszugehen, dass der Steuerpflichtige beabsichtigt, letztlich einen Einnahmenüberschuss zu erzielen, auch wenn sich über längere Zeiträume Verluste ergeben. Nach Ansicht des Finanzgerichts Sachsen kann eine Überschusserzielungsabsicht aber nicht unterstellt werden, wenn eine Immobilie in einem Feriengebiet zeitweise für einen oder mehrere Tage als Ferienwohnung und…

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Schuldzinsen bei Ablösung eines der Vermietung dienenden Fremdwährungsdarlehens

| Erleidet ein Steuerpflichtiger bei der Umschuldung eines zum Erwerb einer selbstgenutzten Wohnung aufgenommenen Fremdwährungsdarlehens einen Verlust, sind Schuldzinsen bei einer späteren Vermietung nur für den Darlehensteil abziehbar, der den ursprünglichen Anschaffungskosten der Wohnung entspricht. So lautet eine wenig erfreuliche Entscheidung des Finanzgerichts Münster. | Sachverhalt Ein Steuerpflichtiger hatte zwei Eigentumswohnungen erworben, diese zunächst selbstgenutzt und später…

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Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete bei verbilligter Vermietung an Angehörige

Die Oberfinanzdirektion Frankfurt hat ihre Finanzämter angewiesen, wie die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln ist, wenn die Wohnung an Angehörige verbilligt vermietet wird oder es sich um eine unentgeltliche oder verbilligte Überlassung an Arbeitnehmer im Rahmen eines Dienstverhältnisses handelt. Hintergrund: Die Vermietung gilt bereits dann als vollentgeltlich, wenn die Miete mindestens 66 % des ortsüblichen Niveaus beträgt. In diesen Fällen erhalten Vermieter…

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