Für das Finanzgericht Hamburg bestanden keine Anhaltspunkte dafür, dass die Gutachterin mit den von ihr berechneten Restnutzungsdauern den nach § 7 Abs. 4 S. 2 EStG angemessenen Schätzungsrahmen verlassen hat. Die Sachverständige hat die Wohnungen im Rahmen eines Ortstermins in Augenschein genommen und ist zur Überzeugung des Gerichts von zutreffenden Tatsachenfeststellungen ausgegangen.

Das Finanzgericht stellte heraus, dass das von der Sachverständigen gewählte Verfahren der Bestimmung der Restnutzungsdauer gemäß § 4 Abs. 3 ImmoWertV und § 12
Abs. 5 ImmoWertV eine gutachterlich anerkannte Methode ist.

Beachten Sie — Die Sachverständige hatte zudem überzeugend dargelegt, dass die beiden Wohnungen unterschiedliche Restnutzungsdauern aufweisen, obwohl sie im selben Gebäude (Hauseingang) liegen, da innerhalb der Wohnungseinheiten unterschiedliche Modernisierungsmaßnahmen unterschiedliche (wirtschaftliche) Restnutzungsdauern rechtfertigen. Eine Gleichbehandlung aller Einheiten wegen der gemeinsamen Hülle wäre methodisch unzutreffend und würde die individuelle Situation der einzelnen Wohnung verkennen.

Quelle — FG Hamburg, Urteil vom 3.12.2025, Az. 2 K 86/22, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 253389

Der Beitrag Eigentumswohnungen im selben Haus können unterschiedliche Restnutzungsdauern haben erschien zuerst auf Just Steuerberatungsgesellschaft Ihr Steuerberater in Stuttgart.

Der Steuerpflichtige bzw. der Vermieter konnte sich letztlich nicht mit Erfolg darauf berufen, dass er aufgrund der Verrechnung von Renovierungskosten mit dem zu entrichtenden Kaltmietzins entsprechend der Anlage zum Mietvertrag keine Einnahmen erzielt hat. Denn Einnahmen können dem Steuerpflichtigen auch dann zufließen, wenn der Mieter die Zahlung an einen Dritten erbringt und damit eine Schuld des Steuerpflichtigen tilgt (sogenannter abgekürzter Zahlungsweg).

Zahlt der Mieter also als Gegenleistung für die Überlassung der Mietsache ausschließlich die vom Vermieter zu tragenden Kosten, so führt die Begleichung dieser Verbindlichkeiten zu Einnahmen des Vermieters aus Vermietung und Verpachtung, die im Zeitpunkt der Zahlung durch den Mieter zugeflossen sind.

Quelle — FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 11.3.2026, Az. 11 K 11216/24, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 253577

Der Beitrag Einnahmen auch bei Zahlung des Mieters an einen Dritten erschien zuerst auf Just Steuerberatungsgesellschaft Ihr Steuerberater in Stuttgart.

In seiner Entscheidung hat der Bundesfinanzhof zudem herausgestellt, dass es für die Steuerbarkeit derartiger Ablösezahlungen nach § 24 Nr. 1 Buchst. a EStG nicht darauf ankommt, aus welchen Gründen (Druck-/Zwangssituation versus freiwilliger Verzicht) auf das Nießbrauchsrecht verzichtet wird.

Quelle — BFH-Urteil vom 10.10.2025, Az. IX R 4/24, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 251496

Der Beitrag Vermietetes Grundstück: Entgeltlicher Verzicht auf Nießbrauch ist zu versteuern erschien zuerst auf Just Steuerberatungsgesellschaft Ihr Steuerberater in Stuttgart.

Bei der Aufteilung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil ist nach § 21
Abs. 2 Einkommensteuergesetz (EStG) wie folgt zu unterscheiden:

• Beträgt die vereinbarte Miete weniger als 50 % der ortsüblichen Miete, ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Dies hat zur Folge, dass nur die auf den entgeltlich überlassenen Teil entfallenden Aufwendungen als Werbungskosten abziehbar sind.
• Beträgt das Entgelt mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsüberlassung als entgeltlich, sodass die mit der Wohnungsüberlassung zusammenhängenden Kosten in vollem Umfang abziehbar sind.
• Bei einer Nutzungsüberlassung zu mindestens 50 %, aber weniger als 66 % der ortsüblichen Miete, ist ein ungekürzter Werbungskostenabzug nur dann möglich, wenn sich bei einer Totalüberschussprognose auf Dauer ein Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten ergibt. Ist dies nicht der Fall, ist ein Werbungskostenabzug nur entsprechend dem entgeltlichen Anteil der Vermietung möglich.

Beachten Sie — Bei Vergleich der vereinbarten Miete mit der ortsüblichen Miete ist die Kaltmiete zuzüglich der umlagefähigen Betriebskosten, also die ortsübliche Warmmiete maßgebend.

Die Regelung in § 21 Abs. 2 EStG bezieht sich lediglich auf Fälle der Wohnungsüberlassung, gilt aber nicht für die Verpachtung von Gewerbeflächen. Nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs hat bei einer verbilligten Verpachtung eine Aufteilung nur dann zu erfolgen, wenn die vereinbarte Gegenleistung mehr als ein Viertel unter der ortsüblichen Marktpacht liegt. Eine Abweichung von bis zu einem Viertel ist dagegen steuerlich unbeachtlich.

Beachten Sie — Auch die Einhaltung dieser Toleranzgrenze bedarf der regelmäßigen Überprüfung. Bedeutsam ist auch, dass bei Überlassung von Gewerbeflächen die Nettokaltmiete bzw. Nettokaltpacht ohne Umlagen mit der ortsüblichen Miete oder Pacht zu vergleichen ist.

Quelle — § 21 Abs. 2 EStG; BFH-Urteil vom 11.3.2025, Az. IX R 11/22; BFH-Urteil vom 10.10.2018, Az. IX R 30/17

Der Beitrag Werbungskosten: Aktuelles zur verbilligten Vermietung erschien zuerst auf Just Steuerberatungsgesellschaft Ihr Steuerberater in Stuttgart.

Bei einer auf Dauer angelegten Vermietungstätigkeit ist grundsätzlich und typisierend von der Absicht des Steuerpflichtigen auszugehen, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften. Dies gilt bei ausschließlich an Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnungen, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen – abgesehen von Vermietungshindernissen – nicht erheblich (das heißt um mindestens 25 %) unterschreitet.

Beachten Sie | Wird die ortsübliche Vermietungszeit erheblich unterschritten, liegt keine auf Dauer ausgerichtete Vermietungstätigkeit vor. Die Einkünfteerzielungsabsicht muss dann durch eine Prognoserechnung überprüft werden.

Um den Einfluss temporärer Faktoren gering zu halten und ein einheitliches Bild zu erlangen, ist auf die durchschnittliche Auslastung der Ferienwohnung über einen längeren Zeitraum abzustellen – und dies ist ein zusammenhängender Zeitraum von drei bis fünf Jahren.

Quelle | BFH-Urteil vom 12.8.2025, Az. IX R 23/24, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 250707

Der Beitrag Einkünfteerzielungsabsicht: Zur ortsüblichen Vermietungszeit für eine Ferienwohnung erschien zuerst auf Just Steuerberatungsgesellschaft Ihr Steuerberater in Stuttgart.

Zum Hintergrund: Unter den Voraussetzungen des § 7b EStG gewährt der Fiskus eine Sonderabschreibung, die bis zu 5 % im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden drei Jahren beträgt. Insgesamt können in den ersten vier Jahren somit bis zu 20 % zusätzlich zur regulären Abschreibung abgeschrieben werden.

Der Zweck der Sonderabschreibung liegt darin, Anreize für die zeitnahe Schaffung zusätzlichen Wohnraums zu bieten und damit die Wohnraumknappheit zu bekämpfen. Der Abriss und anschließende Neubau einer Immobilie ohne Schaffung eines zusätzlichen Bestands an Wohnungen erfüllt dieses Ziel nicht.

Beachten Sie | Etwas anderes kann nur gelten, wenn der Neubau in keinem zeitlichen und sachlichen Zusammenhang mit dem vorherigen Abriss steht. Ein solcher Ausnahmefall lag im Streitfall aber nicht vor. Denn die Steuerpflichtige hatte von Anfang an geplant, das abgerissene Einfamilienhaus durch ein neues zu ersetzen, und die Bauarbeiten folgten zeitlich unmittelbar aufeinander.

Quelle | BFH-Urteil vom 12.8.2025, Az. IX R 24/24, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 250809; BFH, PM Nr. 68/25 vom 23.10.2025

Der Beitrag Mietwohnungsneubau: Keine Sonderabschreibung bei Abriss und Neubau erschien zuerst auf Just Steuerberatungsgesellschaft Ihr Steuerberater in Stuttgart.

Hintergrund

Suchen Vermieter in (un)regelmäßigen Abständen ihre Vermietungsobjekte auf, um z. B. Reparaturen vorzunehmen oder mit dem Mieter in Kontakt zu treten, stehen die dabei entstehenden Fahrtkosten mit den Mieteinkünften im Zusammenhang und lassen sich als Werbungskosten absetzen.

Grundsätzlich sind die Fahrtkosten dann nach Reisekostengrundsätzen zu ermitteln, sodass die tatsächlichen Kosten bzw. 0,30 EUR je Kilometer für die Hin- und die Rückfahrt anzusetzen sind.

In dem Streitfall ging es nun u. a. um die Frage, ob eine Ferienwohnung auch eine erste Tätigkeitsstätte darstellen kann – mit der Folge, dass lediglich die Entfernungspauschale (0,30 EUR pro Entfernungskilometer bzw. 0,38 EUR ab dem 21. Kilometer) abgezogen werden kann.

Das Finanzgericht begründete seine Entscheidung u. a. wie folgt: Die Fahrtkosten sind mit der Entfernungspauschale und unter Abzug eines Privatanteils zu berücksichtigen. Die beiden Wohnungen sind jeweils als erste Tätigkeitsstätte anzusehen.

Der Verweis in § 9 Abs. 3 Einkommensteuergesetz (EStG) auf die vorrangig für Arbeitnehmer geltenden Regelungen führt bei den Vermietungseinkünften dazu, dass jedenfalls dann eine erste Tätigkeitsstätte vorliegt, wenn der Steuerpflichtige mindestens ein Drittel seiner regelmäßigen Arbeitszeit für das Mietobjekt dort selbst verrichtet. Maßgeblich sind in erster Linie quantitative Kriterien, da – anders als bei Arbeitnehmern – eine Zuordnung durch einen Arbeitgeber nicht in Betracht kommt.

Da die Ferienwohnungen im Wesentlichen durch Dritte verwaltet wurden, während die Gesellschafter die Reparaturarbeiten selbst durchführten, ist die quantitative Grenze von einem Drittel im Streitfall deutlich überschritten. Für jede einzelne Reise hat das Gericht eine Aufteilung der Fahrtkosten vorgenommen und die privaten Veranlassungsanteile nicht als Werbungskosten anerkannt.

Die geltend gemachten Verpflegungsmehraufwendungen wären bestenfalls innerhalb der ersten drei Monate anzuerkennen. Im Streitfall war die Dreimonatsfrist aber bereits abgelaufen.

Quelle | FG Münster, Urteil vom 15.5.2025, Az. 12 K 1916/21 F, unter www.iww.de, Abruf-Nr. 248957; FG Münster, Newsletter Juli 2025

Der Beitrag Ferienwohnung als erste Tätigkeitsstätte erschien zuerst auf Just Steuerberatungsgesellschaft Ihr Steuerberater in Stuttgart.

Durch die unentgeltliche Übertragung des Miteigentumsanteils wurde insoweit der (objektive) wirtschaftliche Zusammenhang der zur Finanzierung der Anschaffung der Immobilie aufgenommenen Darlehen zur bisherigen Einkünfteerzielungstätigkeit gelöst. Fortan dienten die Darlehen der Finanzierung der Schenkung.

Beachten Sie | Das Finanzgericht Niedersachsen hatte die Revision im Hinblick auf folgende Frage zugelassen: Ist es gerechtfertigt, den Sachverhalt bei einer vermögensverwaltenden GbR (wie im Streitfall) anders zu behandeln als bei den Einkünften aus Gewerbebetrieb? Und das hat der Bundesfinanzhof eindeutig mit „ja“ beantwortet.

Die Begründung: Das Einkommensteuerrecht wird vom Dualismus der Einkunftsarten (Gewinn- und Überschusseinkünfte) bestimmt. Die unterschiedliche Erfassung von Wertsteigerungen bzw. -minderungen im Betriebs- und Privatvermögen ist mit dem Gleichheitssatz vereinbar.

Quelle | BFH-Urteile vom 3.12.2024, Az. IX R 2/24 und Az. IX R 3/24

Der Beitrag Nur anteiliger Schuldzinsenabzug nach anteiliger Immobilienschenkung ohne Darlehensübertragung erschien zuerst auf Just Steuerberatungsgesellschaft Ihr Steuerberater in Stuttgart.

Bei einer auf Dauer angelegten Vermietung ist grundsätzlich und typisierend von der Absicht des Steuerpflichtigen auszugehen, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften. Dies gilt bei ausschließlich an Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnungen aber nur dann, wenn die Vermietung die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen nicht erheblich (d. h. um mind. 25 %) unterschreitet.

Das Vermieten einer Ferienwohnung ist nämlich mit einer auf Dauer angelegten Vermietung nur vergleichbar, wenn die Ferienwohnung im ganzen Jahr – bis auf ortsübliche Leerstandszeiten – an wechselnde Feriengäste vermietet wird. Nur dann entspricht die Tätigkeit dem Typus des „Dauervermieters“ und rechtfertigt die Annahme, dass die Vermietung trotz (über längerer Zeiträume) anfallender Werbungskostenüberschüsse in der Regel letztlich zu positiven Einkünften führt.

Kriterien für und gegen eine Einkünfteerzielungsabsicht

Aktuell hat sich das Finanzgericht Rheinland-Pfalz mit der Prüfung der Einkünfteerzielungsabsicht bei Ferienwohnungen beschäftigt und vor allem die folgenden Aspekte betrachtet:

Die individuellen Vermietungszeiten sind mit denen zu vergleichen, die hinsichtlich des gesamten Ferienorts im Durchschnitt erzielt werden. Dabei ist „Ort“ nicht identisch mit dem Gebiet der Gemeinde. Er kann – je nach Struktur des lokalen Ferienwohnungsmarktes – das Gebiet einer oder mehrerer (vergleichbarer) Gemeinden oder auch nur Teile einer Gemeinde oder gar nur den Bereich eines Ferienkomplexes umfassen. Die bei der Auslastungsprüfung heranzuziehenden durchschnittlichen Vermietungszeiten des jeweiligen „Ortes“ müssen – soweit wie möglich – repräsentativ sein.

Liegen diese Voraussetzungen nicht vor oder können ortsübliche Vermietungszeiten nicht festgestellt werden, ist die Vermietung an Feriengäste nicht mit einer auf Dauer ausgerichteten Vermietungstätigkeit vergleichbar. Das heißt: Die Einkünfteerzielungsabsicht muss dann durch eine Prognose überprüft werden. Die Feststellungslast für die Typisierung obliegt dem Steuerpflichtigen.

Beachten Sie | Je mehr die ortsüblichen Vermietungszeiten unterschritten werden, desto mehr gewinnt die Frage nach den Gründen des Leerstands an Bedeutung
(z. B. Unbenutzbarkeiten der Wohnung wegen Instandsetzungsarbeiten; Leerstand wegen unzureichender Vermietungsbemühungen, z. B. als Ausdruck der Absicht, die Ferienwohnung nur als Vermögensanlage und/oder für eine zukünftige Selbstnutzung vorzuhalten).

Ob die Vermietungstätigkeit einen Totalüberschuss erwarten lässt, hängt von einer unter Heranziehung aller objektiv erkennbaren Umstände zu treffenden Prognose über die voraussichtliche Dauer der Vermögensnutzung, die in dieser Zeitspanne voraussichtlich erzielbaren steuerpflichtigen Erträge und anfallenden Werbungskosten ab. Zukünftig eintretende Faktoren sind in die Beurteilung nur einzubeziehen, wenn sie bei objektiver Betrachtung vorhersehbar sind. Die Verhältnisse eines bereits abgelaufenen Zeitraums können wichtige Anhaltspunkte liefern. Der Prognosezeitraum ist typisierend mit 30 Jahren zugrunde zu legen.

Auch wenn für die Berechnung primär auf die Vermietungstage der Ferienwohnung abzustellen ist, ist es unschädlich, auf die statistischen Zahlen zur Bettenauslastung zurückzugreifen. Die Bettenauslastung einer Ferienwohnung kann die Auslastung allenfalls – zulasten des Steuerpflichtigen – unterschreiten, nicht aber – zugunsten des Steuerpflichtigen – übersteigen. Als Vermietungstage werden nämlich pauschal alle Tage erfasst, in denen die Ferienwohnung vermietet wird. Ob dabei die zulässige Gästezahl erreicht wird, ist ohne Bedeutung. Hingegen gibt die Bettenauslastung personenbezogen Auskunft über die Belegung der Ferienwohnung.

Die mit der Umrechnung von Bettenauslastung in Vermietungstage verbundenen Ungenauigkeiten sind dabei in Kauf zu nehmen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass auch der Vergleich der tatsächlichen Vermietungstage Ungenauigkeiten mit sich bringt.

Quelle | FG Rheinland-Pfalz, Urteil vom 22.11.2023, Az. 2 K 2137/20, Rev. BFH Az. IX R 23/24

Der Beitrag Einkünfteerzielungsabsicht: Kriterien bei Ferienwohnungen erschien zuerst auf Just Steuerberatungsgesellschaft Ihr Steuerberater in Stuttgart.

Beachten Sie | Die Klägerseite hatte den Vorgang demgegenüber als Rückkauf des Erbbaurechts und die „Entschädigung“ als Entgelt für die Substanzübertragung eingestuft. Wegen des Ablaufs der 10-Jahresfrist (§ 23 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 EStG) komme eine Besteuerung als privates Veräußerungsgeschäft nicht mehr in Betracht.

Das Finanzgericht sah das anders. Dass eine Drucksituation des Steuerpflichtigen bei Vertragsschluss nicht erkennbar war, änderte daran nichts. Da die Revision anhängig ist, wird nun der Bundesfinanzhof entscheiden müssen.

Quelle | FG Hessen, Urteil vom 22.2.2024, Az. 10 K 436/22, Rev. BFH Az. IX R 9/24

Der Beitrag Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung: Zahlungen für „Heimfall“ eines Erbbaurechts erschien zuerst auf Just Steuerberatungsgesellschaft Ihr Steuerberater in Stuttgart.